Pesquisa: Restringir aluguéis do Airbnb reduz o desenvolvimento

Research: Restricting Airbnb Rentals Reduces Development
Research: Restricting Airbnb Rentals Reduces Development

Muito tem sido escrito sobre os danos causados por plataformas de aluguel de curto prazo (STR), como o Airbnb. Ao aumentar a demanda por moradias, essas plataformas podem resultar em aluguéis e preços mais altos das casas, potencialmente expulsando residentes de longa data. No entanto, a nova pesquisa dos autores explora o lado positivo dos STRs, sugerindo que eles também podem ter um impacto substancial e positivo no crescimento econômico de longo prazo das comunidades. Especificamente, os autores descobrem que as pessoas investem mais no desenvolvimento de propriedades residenciais quando a demanda por Airbnbs aumenta, e que restringir o Airbnbs leva diretamente a menos desenvolvimento residencial, menos crescimento nos preços das casas e, portanto, menos receita tributária para as cidades (no valor de pelo menos US $40 milhões por ano nos EUA). Embora isso não seja para sugerir que o crescimento não regulamentado seja a resposta, essas descobertas destacam a importância de uma abordagem direcionada à regulamentação que limita os danos a curto prazo das STRs sem eliminar seu potencial de estimular o crescimento a longo prazo.


É sabido que uma das desvantagens dos aluguéis de curto prazo (STRs) é que eles podem reduzir a disponibilidade de moradias para residentes de longa duração, aumentando assim os aluguéis e os preços das casas para os habitantes locais. Em um estudo anterior, descobrimos que o compartilhamento de casa só por meio do Airbnb é responsável por cerca de 20% do aumento médio anual dos aluguéis dos EUA, levando muitos formuladores de políticas a adotar uma abordagem compreensivelmente agressiva para regular as STRs. Por exemplo, a cidade de Nova York conseguiu totalmente ilegal para alugar um apartamento por menos de 30 dias na maioria dos edifícios.

No entanto, embora esse impacto a curto prazo esteja bem estabelecido, o impacto a longo prazo do boom da última década em STRs é menos claro. O dano imediato de serviços como o Airbnb para a economia local poderia ser compensado ou até mesmo superado pelo aumento de longo prazo na demanda que eles criam?

Para explorar essa questão, conduzimos um estudo em grande escala analisando uma década de listagens do Airbnb e pedidos de permissão residencial nos EUA. As licenças residenciais são necessárias tanto para novos projetos de construção quanto para mudanças substanciais nas estruturas existentes, o que os torna uma forma eficaz de medir o crescimento econômico local resultante dos proprietários investir significativamente no desenvolvimento de suas propriedades. Com base nesse conjunto de dados, identificamos uma conexão clara entre STRs e licenças residenciais: Em média, um aumento de 1% nos anúncios do Airbnb levou a um aumento de 0,769% nos pedidos de permissão, sugerindo que o Airbnb pode desempenhar um papel importante no apoio aos mercados imobiliários locais e, assim, aumentar as bases tributárias locais. Dadas essas descobertas, segue-se que a restrição de STRs pode ter um impacto negativo significativo na atividade econômica local.

Claro, isso não quer dizer que os impactos econômicos negativos identificados em nosso trabalho anterior sejam irrelevantes. Na próxima parte do nosso estudo, adotamos uma abordagem mais granular na tentativa de medir o impacto direto de vários regulamentos STR e identificar estratégias que podem ajudar as comunidades a colher os benefícios a longo prazo da atividade econômica gerada por esses aluguéis, minimizando os danos de curto prazo aos residentes.

Para nos aprofundarmos nas forças subjacentes do mercado em jogo, dividimos nossa análise em duas partes: um exame nacional do impacto do Airbnb em 15 grandes áreas metropolitanas dos EUA, de 2008 a 2019, e uma exploração aprofundada dos efeitos de diferentes restrições locais no Condado de Los Angeles. O estudo nacional garantiu que nossas descobertas fossem aplicáveis em diversas configurações geográficas e demográficas, enquanto a análise detalhada de LA ofereceu insights específicos sobre o impacto no local de diferentes políticas. Além disso, é importante notar que os regulamentos STR foram implementados nas diferentes cidades em vários pontos entre 2012 e 2019, o que nos permite evitar turvar nossas descobertas com fatores específicos de qualquer cidade ou período de tempo específico.

Na primeira parte de nossa análise, analisamos 2,9 milhões de pedidos de permissão residencial, 750.000 anúncios do Airbnb e 4 milhões de transações de vendas residenciais em todo o país. A principal limitação para expandir isso além das 15 cidades que analisamos foi o acesso a dados de solicitação de permissão residencial, uma vez que, em geral, apenas áreas metropolitanas maiores nos EUA compartilham seus dados de permissão publicamente. No entanto, dados fiscais públicos e registros de vendas foram facilmente obtidos de agregadores de dados, assim como os dados de anúncios do Airbnb, que verificamos com várias fontes sobrepostas.

Em seguida, usamos um projeto de pesquisa popular conhecido como” diferença nas diferenças” para medir o impacto causal dos regulamentos STR na atividade econômica. Comparamos os anúncios do Airbnb e os pedidos de permissão residencial nos três anos antes e depois que uma restrição de STR foi aprovada em um determinado bairro e, em seguida, calculamos a média desses efeitos em todos os bairros em nosso estudo. Nossa análise identificou uma clara tendência de queda nos anúncios e nas autorizações depois que um regulamento foi promulgado: as listagens do Airbnb caíram em média 21% e as licenças residenciais caíram em média 10%.

A segunda parte de nossa análise ampliou para focar esses efeitos dentro de uma única área metropolítica. Optamos por olhar para o Condado de Los Angeles porque ele tem um mercado habitacional e de trabalho interconectado e exclusivamente grande, com muitas jurisdições e regulamentos independentes coexistindo lado a lado. Especificamente, apenas 18 dos 88 municípios de LA têm regulamentos STR, o que nos permite realizar comparações diretas entre áreas com regulamentos STR e seus vizinhos não regulamentados. Focamos nossa análise em licenças residenciais dentro de um quilômetro de uma fronteira entre municípios regulamentados e não regulamentados, a fim de maximizar as chances de que as tendências que identificamos fossem puramente devidas à diferença nas restrições STR, ao invés de outros, fatores externos que podem ter incentivado construção residencial de um lado ou do outro. Além disso, além dos pedidos gerais de autorização residencial, rastreamos a atividade de permissão para uma categoria conhecida como unidades habitacionais acessórias (ADUs) – ou seja, adições a casas existentes, que geralmente são especialmente adequadas para alugar.

Os resultados desta análise foram conclusivos: Nos lados dessas fronteiras sem regulamentos STR, havia 9% mais pedidos de permissão não ADU e 17% mais pedidos de permissão ADU do que nas laterais com restrições. Claramente, a demanda por STRs tem impulsionado a criação de capacidade habitacional extra em LA, e tem impulsionado especialmente o crescimento de moradias adequadas para compartilhamento de casas (ou seja, ADUs).

Na parte final do nosso estudo, exploramos a relação entre pedidos de permissão e valores de imóveis residenciais, que estão associados às receitas fiscais sobre a propriedade das cidades. Analisamos propriedades residenciais em nosso conjunto de dados nacional que foram vendidas durante nosso período de amostra e descobrimos que aqueles com um pedido de licença entre as vendas (ou seja, aqueles cujos proprietários investiram na melhoria de suas casas antes de vendê-las, potencialmente para atender à demanda STR) venderam por uma média de 38% mais do que aqueles sem um pedido de licença. Como os regulamentos STR diminuem o número de pedidos de permissão, o que, por sua vez, impossibilita o crescimento dos valores das propriedades, estimamos conservadoramente que, para as 15 cidades estudadas, as restrições STR reduziram os valores das propriedades em um total de US $2,8 bilhões e as receitas fiscais em US $40 milhões por ano.

Claro, isso não sugere que o crescimento não regulamentado seja a resposta. Embora valores mais altos de propriedade possam aumentar as receitas fiscais das cidades, que podem ser reinvestidas nas comunidades locais, eles também podem levar a problemas relacionados à acessibilidade da moradia, incluindo o preço dos residentes existentes ou impedir que novos residentes entrem nesses bairros. Mas nossa pesquisa ilustra que, com a abordagem política correta, os STRs podem ser aproveitados como uma ferramenta para incentivar o desenvolvimento imobiliário local e o crescimento econômico.

Como tal, em vez de impor restrições gerais que impedem o crescimento, recomendamos a criação de políticas direcionadas que atendam às necessidades locais. Por exemplo, um estudo de atividade imobiliária em Chicago mostrou que incentivar o desenvolvimento de STR para propriedades em bairros em dificuldades e, em seguida, transformar essas propriedades em aluguéis do Airbnb fomentou o desenvolvimento paralelo em propriedades de varejo próximas, criando empregos e agregando valor a toda a comunidade. À medida que o desenvolvimento estimula o crescimento, políticas poderiam ser implementadas que deixariam de lado uma parte do aumento da receita tributária resultante para financiar moradias populares para os residentes locais. Da mesma forma, para abordar as preocupações de gentrificação, a quantidade total de espaço disponível para uso de STR pode ser limitado a uma porcentagem da capacidade habitacional disponível, incentivando assim o desenvolvimento de moradias de longo prazo ao lado de STRs.

Em última análise, nossa pesquisa destaca a importância de adotar uma abordagem diferenciada para a regulamentação do STR. Tal como acontece com muitas decisões políticas difíceis, o principal desafio que os reguladores enfrentam é equilibrar as necessidades de curto prazo dos residentes com o bem-estar econômico de longo prazo da comunidade. Não há respostas fáceis – mas qualquer solução eficaz terá que reconhecer as desvantagens econômicas muito reais de restringir o que as pessoas podem fazer em suas propriedades.



  • RB
    Ron Bekkerman is the Chief Technology Officer of Cherre Inc., an AI-powered real estate data integration platform. Prior to that, Ron was an Assistant Professor and Director of the Big Data Science Lab at the University of Haifa, Israel, Chief Data Officer of Viola Ventures, and a founding member of the Data Science team at LinkedIn. He received his PhD in Machine Learning from the University of Massachusetts, Amherst.

  • MC
    Maxime C. Cohen is the Scale AI Chair Professor of Retail and Operations Management, co-director of the Retail Innovation Lab, and a Bensadoun Faculty Scholar at McGill University. He has advised many companies in the technology sector and serves on the advisory board of several startups.

  • EK
    Edward Kung is an Assistant Professor of Economics and the Schweizer Faculty Fellow at California State University, Northridge and a Data Science Advisor at Ardius.

  • JM
    John Maiden is the former Head of Machine Learning at Cherre Inc., an AI-powered real estate data integration platform. He has extensive experience building machine learning solutions for the financial services industry and holds a PhD in Physics from the University of Wisconsin, Madison.

  • Davide Proserpio is an assistant professor of marketing at the University of Southern California. He is interested in the impact of digital platforms on industries and markets, and most of his work focuses on the empirical analysis of a variety of companies including Airbnb, TripAdvisor, and Expedia.
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