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La casa de $300: El desafío financiero

Nota del editor: Este post es uno de una serie ocasional sobre la idea de Vijay Govindarajan y Christian Sarkar de crear una solución de vivienda escalable para los pobres del mundo. Cada post examinará el desafío desde una perspectiva diferente, incluyendo el diseño, la tecnología, la planificación urbana y más. Hoy, David A. Smith analiza los desafíos financieros de la vivienda asequible.

«Si un problema no se puede resolver, agrégalo». — Dwight D. Eisenhower

Imagine mi sorpresa cuando Vijay Govindarajan publicó La casa de $300: ¿Un laboratorio práctico para la innovación inversa? haciendo referencia a mi artículo de Harvard International Review La vivienda de los pobres del mundo, las cuatro funciones esenciales del gobierno. Con la explosión de interés e ideas que su post generó (te animo a leer a través de los comentarios en su post), dejé caer Vijay y Christian un correo electrónico presentando mi organización sin fines de lucro, la Instituto de Vivienda Asequible, y emparejar nuestros conocimientos con los suyos y los de otros que se están uniendo al esfuerzo a través de www.300house.com..

Afrontar el desafío de los barrios marginales es el mayor problema del mundo en el próximo cuarto de siglo, porque la ecología de los barrios marginales y la ecología de las ciudades están vinculadas. No podemos tener una economía mundial sana sin ciudades sanas, y no podemos tener ciudades sanas sin abordar los barrios marginales.

En AHI, los barrios marginales son nuestra clase de activos. Trabajamos como una especie de micro-cervecería de banca de inversión en nombre de entidades que mejoran los barrios de tugurios en la India, Colombia, Sudáfrica y otros lugares. Buscamos cambiar el ecosistema de financiación de la vivienda cambiando ambos barrios de tugurios de un abrumador problema urbano a activos financieros que son:

  • Paraísos para la creación de riqueza para las personas que viven en ellos.
  • Barrios generadores de ingresos para sus ciudades.

Nuestro impacto se siente cuando los habitantes de tugurios individuales tienen una mayor capacidad de mejorar su propia situación de vivienda a través de un mayor compromiso con el gobierno y Entidades emprendedor de Misión (MEE), un concepto detallado en nuestro estudio US-Reino Unido (256 páginas; gratis bajo petición) que es una definición más precisa y útil que las empresas sociales.

Vijay tiene razón sobre los barrios marginales como laboratorio para innovación inversa a través de la Casa de $300, pero desde la perspectiva financiera se necesitará algo más que una caja de bajo costo que se caiga a partir de lo alto, porque:

La ocupación de tierras urbanas es un «dinero bueno». En las ciudades, el derecho a ocupar tierras cuesta dinero — dinero de protección para una banda, jefe o jefe de barrio; alquiler; o compra de tierras.
La densidad de las ciudades hace hincapié en la infraestructura. Todos los días, los habitantes de los barrios de tugurios necesitan traer agua; necesitan expulsar los desechos sanitarios. En el medio, sus hogares necesitan calor, cocina y electricidad. Esto requiere una red de infraestructura urbana o una red de cadena de valor (pública o privada, formal o informal) que cuesta dinero, y ampliar esa red cuesta dinero no recuperable, generalmente del gobierno.
El precio de la tierra urbana aumenta a medida que crece la economía. La tierra urbana se utiliza para cultivar personas y puestos de trabajo, por lo que su precio de ubicación aumenta directamente con la producción económica. A medida que crece una ciudad, los barrios marginales que pueden ser pasados por alto en una fase periurbana se convierten en tierras tan valiosas que los desarrolladores piensan que vale la pena arriesgar el enorme precio económico y político de intentar forzar la reubicación de los habitantes de los barrios marginales.

Los barrios marginales son una fase, un subproducto transitorio de la rápida urbanización en la que la inversión privada informal individual ha sobrepasado la capacidad de la ciudad para hacer frente a ella. Esto ha sido cierto desde los primeros barrios marginales de Roma y Ostia, pasando por Restoration London, los barrios pre-revolucionarios de París, el Lower East Side de Nueva York y el Favelas de Sao Paulo, Kibera de Nairobi, o Dharavi de Mumbai.

Los barrios de tugurios nunca desaparecen sin importar la cantidad de nuevas viviendas asequibles que construyamos; en cambio, deben formalizarse in situ, una casa o una cuadra a la vez. Si simplemente hacemos que las unidades de vivienda sean más baratas a través de agencias externas, entonces la mayor parte de las ganancias económicas serán extraídas por otros, en la búsqueda de peajes sobre el derecho de los pobres a ponerse en cuclillas, y eso no beneficiará mucho a los pobres.

Aquí es donde la Casa de 300 dólares, adecuadamente concebida, podría ser un gran avance: se puede convertir explícitamente en un modelo de asentamientos informales y de mejora de barrios marginales donde los ocupantes y la comunidad participan activamente en su creación. Estos serían buenos principios de encuadre:

La casa $300

  • Bajo costo, siendo la cifra de 300 dólares en gran medida arbitraria, pero un medio útil para anclar las expectativas.
  • Auto-construido o auto-mejorable, ya que ello reduce el costo y trabaja para reducir el potencial de corrupción que capta la ayuda de los donantes.
  • Baja tecnología, porque queremos que los propios habitantes de los barrios de tugurios construyan o mejoren o amplíen su vivienda, ya que esto generará ingresos para ellos y reducirá el riesgo de captura de valor por parte de los propietarios y buscadores de alquiler.
  • Materiales locales, preferiblemente aquellos que se pueden encontrar o comprar muy barato (por ejemplo, cemento, mampostería, bambú).
  • Más verde de lo que de otra manera se construiría, porque la ecología del hogar (agua, saneamiento, incluso la calidad del aire de contaminantes como estufas de parafina o queroseno) incuba a los adultos del futuro (es decir, niños).
  • Replicable, ya que los barrios marginales proliferan más rápido que la capacidad de cualquier gobierno o sector formal para hacer frente a la situación.

Cada casa de $300 puede ser un punto de cambio donde la alta tecnología se encuentra con los esfuerzos de construcción de baja tecnología y bajo costo en armonía con los cambios ecosistémicos financieros y políticos. De hecho, esta fusión es inherente al boceto VG y Christian utilizado para introducir la casa (izquierda).

300house.jpg

Si pudiéramos descifrar la casa de $300, digamos que para un costo reembolsable durante 4 años con pagos mensuales del 35% de los ingresos promedio de los hogares &38212; entonces tenemos una aplicación asesina que se puede usar junto con una mejora de la seguridad de la tenencia de la tierra y la financiación innovadora de préstamos hipotecarios como un paquete de soluciones para acosado municipal gobiernos.

Esto requerirá estrategias convergentes desde múltiples direcciones, incluyendo:

  • Construcción
  • Tenencia de la tierra y formalización de la tierra
  • Infraestructura urbana
  • Gobernanza municipal e incluyente
  • Finanzas y banca inclusiva
  • Políticas y subvenciones eficientes (incluidas zonas de zona/uso de la tierra/zonificación inclusiva).

La casa de $300 será entregada por una cadena de valor híbrida del tipo descrito por De Ashoka Bill Drayton y Valeria Budinich en su artículo reciente de HBR (pdf) — no es de extrañar ya que en AHI hemos estado trabajando con Ashoka en una visión similar en Colombia. La casa de $300 no se multitudinará ni competirá con la nano-casa de campo. ¡Bien! — y será terriblemente difícil de co-optar o capturar — ¡mejor!

Un disruptivo por excelencia innovación inversa(pdf), la Casa de 300 dólares necesitará una comunidad interconectada de expertos mundiales que incluso ahora se está formando. Ofrecerá obras estratégicas para que las grandes corporaciones apliquen su experiencia a problemas auténticos en el sur global. Aprovechará las oportunidades de voluntariado, proporcionará una ventana de innovación, potencialmente creará nuevas cadenas de valor híbridas para vender productos de mejora del hogar a millones de nuevos clientes, y abordará el problema más grande e intratable del mundo. Únase a nosotros, en www.300house.com..

David A. Smith es el fundador del Instituto de Vivienda Asequible.


David A. Smith
Via HBR.org


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