¿Estamos al borde de otra crisis financiera?

Cómo el cambio climático podría provocar un colapso en los precios de la vivienda, al igual que el que derribó el sistema financiero en 2008.
¿Estamos al borde de otra crisis financiera?
Resumen.

En 2008, un desplome de los precios de la vivienda desencadenó una crisis financiera mundial. John Macomber, profesor titular de la Escuela de Negocios de Harvard, cree que la historia puede estar a punto de repetirse, esta vez debido a que no reconocemos y enfrentamos los peligros que plantea un clima cambiante. El sistema financiero no ha valorado correctamente el riesgo de incendios, inundaciones y tormentas. Si la corrección se produce repentinamente, el desplome de los precios de la vivienda podría extenderse por todo el sistema financiero. La administración presidencial entrante debe tomar medidas políticamente impopulares para evitar este escenario.


John Macomber, profesor titular de la unidad de finanzas de la Escuela de Negocios de Harvard, cree que podemos estar al borde de un colapso de los precios de la vivienda y la consiguiente crisis financiera, esta vez causada por nuestra incapacidad de reconocer y enfrentar el cambio climático. En una entrevista telefónica y un intercambio de correo electrónico por escrito, compartió su razonamiento y lo que la administración entrante de Biden puede hacer para evitar este escenario.

Ha estado advirtiendo durante años que el mercado inmobiliario estadounidense ha estado ignorando el riesgo de peligros asociados con el cambio climático. ¿Cree que nos acercamos a una corrección?

Sí. Los daños causados por el cambio climático se han acelerado más rápido de lo que muchas personas habían previsto. En Estados Unidos en 2020, hubo 16 desastres climáticos/climáticos con pérdidas superiores a 1.000 millones de dólares cada una (algunas de ellas mucho mayores). El promedio de 2015 a 2019 fue de 13,8 eventos de este tipo. El promedio de los 40 años anteriores a 2020 fue de 6,6. Es más, estamos viendo riesgos que no preveíamos hace unos años. Nos han preocupado con razón las inundaciones costeras debidas al aumento del nivel del mar, pero en los últimos años también ha habido un aumento de las inundaciones de los ríos a causa de la lluvia y enormes daños por incendios forestales.

Entre otras cuestiones, no nos hemos enfrentado a la difícil cuestión de si se debe restringir a las personas construir o reconstruir en estos lugares que son, en el ejemplo de California, corredores de incendios naturales que han sido reconocidos durante siglos. En cambio, en California hemos exigido a las empresas de servicios públicos que lleven energía a los hogares en estas áreas peligrosas, y ahora el estado exige que las compañías de seguros renueven las pólizas contra incendios a precios inferiores a los del mercado. Del mismo modo, en partes de la costa este, las aseguradoras privadas han salido hace mucho tiempo del mercado de riesgo de inundación para propietarios de viviendas y, en cambio, la cobertura se proporciona con primas profundamente subsidiadas por agencias estatales que dependen del Programa nacional de seguro contra inundaciones.

Se trata de una distorsión clásica del mercado.

Efectivamente. Alienta a las personas a hacer o mantener inversiones en vivienda que están expuestas a más peligros de lo que creen. Por ahora, las entidades gubernamentales absorben el costo adicional de estos riesgos cuando reparan o reconstruyen estas viviendas (por cierto, utilizando los recibos fiscales de otros propietarios).

Asegurar, reparar y reconstruir propiedades que realmente no son asegurables ha inflado artificialmente los precios de las viviendas al tapar esta brecha de precios de riesgo. A corto plazo, muchos partidos se benefician del aumento de los precios de la vivienda, pero con una mayor exposición al peligro y un mayor endurecimiento de los presupuestos gubernamentales, este sistema sangrante de efectivo no puede soportar. La pregunta es si se va a calmar lentamente o se va a calmar rápidamente. Mi preocupación es que, de repente, se rompe y hay un reinicio gigante que lleva a una verdadera alteración en los precios de la vivienda.

Llévanos a través de ese escenario.

El escenario optimista es que un aumento gradual del nivel del mar o un ligero aumento de los incendios provocarán descensos graduales (o una apreciación relativamente más lenta) de los precios de la vivienda. El sistema más amplio tiene tiempo para ajustarse.

La mayor preocupación es que el apoyo a las primas de seguros se agote repentinamente y, al mismo tiempo, los aseguradores hipotecarios empiecen a tener en cuenta el peligro sustancial de estas exposiciones. El resultado será un dramático aumento consecuente de las primas de seguros, junto con una reducción de la relación préstamo-valor hipotecario (y, en el peor de los casos, la incapacidad total de comprar un seguro contra incendios e inundaciones o de refinanciar una hipoteca). Los precios de la vivienda caerán en picado en estas zonas. Para muchos propietarios, la plusvalía de su propiedad es su mayor activo. Es un problema real si ese activo disminuye de valor o incluso se vuelve negativo (si le debes más a tu casa que su valor ajustado al riesgo).

Este escenario dará lugar a un segundo círculo de problemas. La mayoría de los municipios estadounidenses obtienen la mayor parte de sus ingresos de los impuestos a la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad están vinculados al valor de las viviendas y los bienes raíces comerciales. Si el valor de las viviendas disminuye, los recibos del impuesto a la propiedad caen sin una reducción simultánea de los gastos de una ciudad o pueblo, por lo que su capacidad para dar servicio a sus bonos municipales se pone en peligro. Esto podría llevar a que se rebajen las calificaciones de los bonos. Esto pone a las ciudades y los pueblos bajo presión para reducir costos, lo que genera otras tensiones en los servicios gubernamentales. También aumenta el costo de los préstamos, y ambos factores conducen a una espiral descendente.

Un efecto en serie será un posible descenso de las calificaciones y el valor de ciertos bonos. Los instrumentos de renta fija con ventajas fiscales, como los bonos municipales, son una parte importante de las carteras de jubilación de muchas personas (y de las reservas de muchas compañías de seguros). Sostengo, pues, que este aspecto del riesgo climático toca el bolsillo de todos.

La corrección de los precios de la vivienda de 2008 se extendió por todo el sistema financiero. ¿Preocupa que esto vuelva a suceder?

Sí. No le sorprenderá saber que la amplificación realmente peligrosa proviene de algoritmos y transferencia de riesgos en productos financieros sofisticados. Los propietarios de viviendas compran sus pólizas de seguro de propiedad/accidentes e incendios/inundaciones a través de compañías de marca, como Allstate o Progressive. Pero estas compañías a menudo no conservan toda la exposición para pagar los eventos de pérdida. En particular, no les importa estar expuestos si, por ejemplo, una casa se incendia; las otras primas cobradas cubren ese costo.

Pero si un huracán golpea duramente a todo un condado o parte de un estado, no pueden cubrir las pérdidas de todas esas viviendas por sí solas. A menudo contratan, a granel, con otro nivel de aseguradoras llamadas compañías de reaseguros. Estas firmas incluyen empresas gigantes pero menos conocidas como Swiss Re, Munich Re y General Re. Estas firmas internacionales intentan difundir su exposición en todo el mundo y en muchas categorías de peligros como tornados, huracanes, terremotos, vientos e inundaciones.

Además de diversificar los riesgos, las reaseguradoras también pueden reducir parte del riesgo en valores vinculados a seguros — incluidos los derivados meteorológicos a veces conocidos como «bonos catastróficos». La probabilidad de que ocurra un evento y el costo probable del evento son evaluados por varias compañías especializadas y luego compradas y vendidas por inversores financieros —que no tienen ningún conocimiento o interés en su casa o ciudad en particular— a quienes se les puede pagar para aceptar una exposición financiera de naturaleza definida durante un período determinado. de tiempo en caso de que se produzca uno de los eventos nombrados.

Esto significa que tenemos una situación en la que quien compra o vende el riesgo está a varios pasos de la propiedad real. ¿Te suena familiar? Es difícil medir hasta qué punto se han extendido estos instrumentos en el sistema financiero.

Esto suena muy parecido a las armas financieras de destrucción masiva, como los instrumentos titulizados que se negociaban antes del desplome de 2008. ¿Qué pasa con las agencias de calificación? ¿Están haciendo un mejor trabajo evaluando el riesgo de forma independiente?

En este caso, las entidades que evalúan los valores vinculados a seguros (y la mayoría de las compañías de reaseguros que los negocian) tienen sistemas propios para evaluar diversos riesgos y exposiciones en el mercado de seguros más amplio. Algunos como RMS y AIR han estado modelando no solo el riesgo de inundaciones, terremotos y tornados durante años, sino también peligros como ataques terroristas y pandemias. Otros, como Júpiter y 427, se centran en posibles incidentes climáticos, como incendios forestales, inundaciones, subidas del mar y sequías.

Un problema es que los insumos no están de acuerdo. No hay consenso, al menos en los Estados Unidos, sobre el riesgo de inundación existente, incluso independientemente del aumento del nivel del mar, sin importar el posible aumento futuro. Una segunda preocupación es que tampoco hay consenso sobre cómo modelar lo que podría suceder. La tercera preocupación, y en mi opinión la más desconcertante, es que las proyecciones de estas firmas son patentadas. Los modeladores y los financieros a los que prestan servicios saben más sobre las perspectivas de mi propiedad que yo. Esta asimetría de la información me parece preocupante. ¿Quién va a salir en el extremo corto del palo?

Las conocidas agencias de calificación crediticia, como Moody’s, S&P y Fitch, están a la zaga en este momento porque tienden a centrarse en los ratios financieros, como la cobertura del servicio de la deuda y la relación precio-valor. Durante décadas, la exposición a desastres naturales de viviendas, edificios municipales y centrales eléctricas fue estática, y el historial de pérdidas pasadas fue una muy buena guía para las pérdidas futuras. Esa guía ya no es fiable. Ese proceso de pensamiento ajustado también tendrá que propagarse por toda la industria, y eso podría cambiar muchos bonos AAA a BB+ y, una vez más, percolarse en garantías e intercambios, como lo hizo hace una década, lo que de nuevo afecta a muchas personas que no viven cerca de las geografías problemáticas y ni siquiera invierten. más allá de su 401 (k).

¿Qué puede hacer la administración entrante de Biden para hacer frente a estos riesgos?

El primer paso es empezar a hablar con transparencia sobre la exposición de los estadounidenses a los peligros relacionados con el clima. Aparte de unas pocas excepciones como un informe reciente de la Reserva Federal, pocas agencias gubernamentales han mencionado este tema.

Esto significa publicar un conjunto común de proyecciones de impacto. FEMA, por ejemplo, a veces se ha visto obligada a revisar con optimismo los mapas de inundaciones bajo presión política. Esto tiene que terminar. FEMA está haciendo incursiones con Calificación de riesgo 2.0 que aspira a actualizar la metodología para comprender el riesgo de inundación único de una propiedad en función de la ubicación, las características geológicas e hidrológicas cercanas y la construcción de viviendas. La FEMA también está tratando de asignar dinero a la prevención de desastres además de su clásica recuperación ante desastres, que es una forma mucho más eficiente de dirigir fondos si se hace bien, especialmente con el Creación de infraestructuras y comunidades resilientes (BRIC). Este es un piloto digno, y la nueva administración debería respaldar plenamente. Sin embargo, este dinero no es suficiente para reforzar todas las propiedades que están expuestas incluso a corto plazo, sin importar el largo plazo.

El segundo paso es empezar a reducir los efectos distorsionadores de los seguros contra inundaciones e incendios mal cotizados. Esto no debería suceder de una sola vez, no necesitamos fabricar un precipicio cuando tenemos muchas otras preocupaciones, pero debería suceder, por ejemplo, en 10 años más o menos. Los propietarios de viviendas deben comenzar a tomar decisiones sobre propiedades en el ritmo normal de sus vidas con una comprensión adecuada de cuáles son las exposiciones reales. Los gobiernos federal y estatal deberían abandonar lentamente el negocio de los seguros contra inundaciones.

Uno espera que el equipo de Biden reconozca que finalmente se está llevando a cabo una corrección de precios: el mercado y la madre naturaleza siempre ordenan los precios al final. Será mucho menos traumático si se puede dejar salir el aire lentamente en lugar de hacerlo todo a la vez.

Este escenario suena muy parecido a El gran corto. ¿Hay inversores que se están posicionando actualmente para ganar dinero con esta próxima corrección?

Sí, y están empezando a tener un alto perfil. Pero esta vez es un poco más complicado para los inversores. No está claro cómo se logra realmente una operación corta, ya que no hay mercado corto para bonos municipales o viviendas como lo hay para las acciones (el mismo obstáculo que enfrentaron los especuladores en corto a mediados de la década de 2000).

Veo tres formas principales de participación de los inversores. En primer lugar, para un gran propietario, como Walmart o Blackstone, ahora es sencillo incluir un modelo de exposición a inundaciones e incendios a corto y largo plazo: ¿Qué propiedades desea tener y cuáles preferiría no poseer según este criterio (además de todos los demás filtros)? Si tuvieran la información, los compradores y vendedores de vivienda también podrían usar este filtro.

En segundo lugar, es posible que los inversores seleccionen entre gestores de activos. Por ejemplo, si administras tu propia cartera, ¿puedes analizar tres acciones REIT de apartamentos diferentes en función de dónde crees que hay exposición al cambio climático? Una opción obvia sería salir de partes de Florida, Arizona y California en favor de otras ubicaciones.

Y, por último, puede llevar mucho tiempo, pero si en las próximas décadas un número considerable de personas van a ser desplazadas de Virginia, Alabama o Washington debido a la subida del mar, ¿a dónde irán? Tal vez tierra adentro, a Richmond u Orlando, o tal vez a Duluth o Rochester, que tienen muchas viviendas, mucha infraestructura, un clima cada vez más templado y acceso a algunos de los cuerpos de agua dulce más grandes del mundo. El desplazamiento, por un lado, conduce al desarrollo por el otro.

El gasto en infraestructura sigue teniendo apoyo bipartidista. ¿Podría la administración Biden fomentar la infraestructura para mejorar la resiliencia al cambio climático? Estoy pensando en los dique y las compuertas.

Es una buena idea. Es una iniciativa potencialmente bipartidista. Pero en primer lugar, el país debe ponerse de acuerdo políticamente sobre el objetivo. ¿Cuál es el objetivo de la inversión en infraestructura? ¿Es para mejorar la calidad de vida de muchos estadounidenses? ¿Es para aumentar la competitividad económica en ciertas partes del país? ¿Para proteger a un subgrupo de propietarios de incendios e inundaciones? ¿O es solo para repartir dinero por los distritos del Congreso?

Para mí deberíamos pensar «la gente primero», no «gastar primero». Un criterio clave de selección de proyectos sería cómo obtener el mayor beneficio para la mayoría de las personas, utilizando los menos recursos (concepto atribuido a Buckminster Fuller). Bajo esta rúbrica, si se trata de calidad de vida, debemos invertir primero en desarrollos que atiendan necesidades sanitarias inmediatas, como proyectos hídricos en Flint o Filadelfia. Si está apoyando los repuntes laborales después del Covid-19, es el transporte público en las ciudades.

Después de eso, sí, ciertas tácticas de adaptación al clima se desenvolverían económicamente, pero no todas. He escrito en otra parte sobre invertir en resiliencia. Curiosamente, los malecones, las compuertas de inundación y los diques son populares en las conversaciones, pero tienden a ser muy caros y no funcionan muy bien. Con respecto a la exposición de la vivienda mencionada anteriormente, no es una forma realista de defender cientos de miles de hogares durante décadas. Los muros marinos ayudan en una marejada de tormenta, pero no en el transcurso del largo recorrido; el agua puede colarse por debajo de un alcantarillado con el tiempo si el suelo es poroso. También son tan buenos como el eslabón más débil: si un propietario deja que su alcantarillado se desmorone, el agua también golpea a todos los vecinos. Otros proyectos de mitigación de la subida del mar probablemente sean más rentables, en particular infraestructura verde (natural) como bermas, manglares y reposición de vegetación en áreas mareales, así como infraestructura gris (de hormigón), como levantar edificios, elevar desagües de alcantarillado, levantar subestaciones y construir cortafuegos en territorio de incendios.

Sin embargo, al final, espero que haya ciertas zonas del país (y del mundo) donde la gente ya no pueda vivir, como resultado de la sequía, la subida del mar, los incendios forestales o las inundaciones. Este realineamiento tiene el potencial de ser muy injusto para las personas con escaso acceso al capital y mal acceso a la información (aunque beneficioso para quienes tienen capital y datos). También tiene el potencial de mirar hacia el futuro, estar bien administrado y ser justo. Cuanto antes nos enfrentemos a esta realidad, menos dolorosa y equitativa será la corrección.


Escrito por
Eben Harrell



Related Posts
¿Vale algo una vida bien vivida?

¿Vale algo una vida bien vivida?

¿Cómo definirías una buena vida? Es una pregunta desconcertante. Uno aún más difícil: ¿La economía que tenemos hoy valora tal vida? ¿Nos ayuda a crear uno? Esto es lo que veo cuando me veo no solo en la superficie, sino en lo más profundo del corazón de la economía hoy: en lugar de [...]
Leer más

Newsletter

Avanza tu carrera profesional, con el resumen semanal de las publicaciones, un libro de negocio resumido en 10 minutos y entrevistas con líderes de negocio